更新料特約 高すぎなければ有効|最高裁判例

更新料特約 高すぎなければ有効|最高裁判例

事案の概要

平成23年7月15日最高裁第2小法廷は、借り主が賃貸借契約の更新時に貸主に支払う「更新料」が、消費者に一方的な不利益を押しつける無効な契約条項だとして、更新料の返還などを求めた3件の訴訟の上告審で、更新料は「有効」とする初判断を示しました。

被上告人の借主は、更新料の支払を約する条項は消費者契約法10条又は借地借家法30条により、定額補修分担金に関する特約は消費者契約法10条によりいずれも無効であると訴えていたが、最高裁は「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。」として上告人(貸主)の訴えを認容しました。

契約の概要

  • 賃料月額 38,000円
  • 契約期間 1年更新
  • 更新料  賃料2カ月分
  • その他  定額補修分担金12万円

判決の要旨

更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また,一定の地域において,期間満了の際,賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや,従前,裁判上の和解手続等においても,更新料条項は公序良俗に反するなどとして,これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると,更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され,賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に,賃借人と賃貸人との間に,更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について,看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。

そうすると,賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は,更新料の額が賃料の額,賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り,消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。

これを本件についてみると,前記認定事実によれば,本件条項は本件契約書に一義的かつ明確に記載されているところ,その内容は,更新料の額を賃料の2か月分とし,本件賃貸借契約が更新される期間を1年間とするものであって,上記特段の事情が存するとはいえず,これを消費者契約法10条により無効とすることはできない。また,これまで説示したところによれば,本件条項を,借地借家法30条にいう同法第3章第1節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものということもできない。

として借主の請求を認めなかったものである。

なお、定額補修分担金に関しては、上告人(貸主)より理由書の提出がないことから上告却下されました。

最高裁判例検索より引用


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