敷引き特約、高すぎなければ有効|最高裁判例

敷引き特約、高すぎなければ有効|最高裁判例

事案の概要

平成23年3月24日最高裁第1小法廷は、賃貸物件から退去する際に損傷の有無などと無関係に敷金(保証金)の一部が差引かれる「敷引き」特約が、消費者の利益を一方的に損ねる契約条項を無効とする消費者契約法10条に該当するかどうかが争われた訴訟の判決で、「特約は不当に高額でない限り有効」との初判断を示しました。

原告の借主は、入居時に敷金(保証金)として40万円を納めていたが、退去時に敷引き特約に基づき21万円を差し引かれたため、「部屋の傷や汚れと無関係に一定額を差し引く特約は無効」と訴えていたが、最高裁は「補修費用に充てるために賃貸人が取得する金員を具体的な一定の額とすることは,通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から,あながち不合理なものとはいえず,敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできない。」として、「特約は原則として有効」とする初判断を示し、差し引かれた敷金の返還を求めた借主側の上告を棄却しました。

契約の概要

  • 賃料月額 96,000円
  • 敷金(保証金) 400,000円(賃料の約4.2カ月分)
  • 更新料 賃料1カ月分
  • 敷引き特約 経過年数により控除
    1. 1年未満 18万円
    2. 2年未満 21万円
    3. 3年未満 24万円
    4. 4年未満 27万円
    5. 5年未満 30万円
    6. 5年以上 34万円
  • 原状回復特約 敷引金により賄う
  • 礼金等の一時金なし

判決の要旨

「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は,当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には,当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り,信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって,消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。」

「これを本件についてみると,本件特約は,契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて18万円ないし34万円を本件保証金から控除するというものであって,本件敷引金の額が,契約の経過年数や本件建物の場所,専有面積等に照らし,本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえない。

また,本件契約における賃料は月額9万6000円であって,本件敷引金の額は,上記経過年数に応じて上記金額の2倍弱ないし3.5倍強にとどまっていることに加えて,上告人は,本件契約が更新される場合に1か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには,礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。そうすると,本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず,本件特約が消費者契約法10条により無効であるということはできない。」
として最高裁が借主側の請求を認めなかったものである。

最高裁判例検索より引用


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