特約の有効性に関しての判例１～修理特約は賃貸人の義務を免除

名古屋地判平成２年１０月１９日

事案の概要

訴外Ａは、賃貸人Ｂとの間で昭和５５年８月３１日名古屋市内の賃貸マンションについて、賃料月額１２万円とする賃貸借契約(契約期間は不明)を締結した。同日ＹはＡの連帯保証人となり、契約当初から利用補助者として本件建物に居住し、その後Ｂの承諾のもとにＡから賃借権を譲り受けた。昭和６０年７月２日、Ｂが死亡したため、Ｘが相続により賃貸人の地位を承継した。昭和６３年４月３０日に賃貸借契約が終了し、同日Ｙは、本件建物を明渡した。

Ｘは、訴外Ａ及びＹの未払い賃料６６万１３１５円を請求するとともに、昭和６２年８月の温水器取替え工事費１８万５千円および原状回復のため実施した修繕費用５０万４２００円について、修繕特約に基づきその支払いを求めて提訴した。

判決の要旨

１．温水器の取替え費用について、本件修理特約に列挙された修理等の項目が、比較的短期間で消耗する箇所に関するものが多く、かつ、その他小修理という一般条項的項目によってまとめられているところ、温水器はかなり長期の使用を予定して設置される設備であると認められる。

２．修理特約について、本件修理特約は、一定範囲の小修繕についてこれを賃借人の負担において行う旨を定めるものであるところ、こうした趣旨の特約は、賃貸人の修繕義務を免除することを定めたものであって、積極的に賃借人に修繕義務を課したと解するには、更に特別の事情が存在することを要する。

３．建物の毀損、汚損などについての損害賠償義務を求めた特約は、賃貸借契約の性質上、その損害には賃借物の通常の使用によって生ずる損耗、汚損は含まれないと解すべきである。
この点についてみると、ドア等については、通常の使用によっては生じない程度に汚損していたことが認められるが、それ以外の損耗は通常の使用によって生ずる範囲のものである。また、壁クロスの汚損が結露によるものとしても、結露は一般に建物の構造により発生の基本的条件が与えられるものであるから、特別の事情が存しない限り結露による汚損を賃借人の責に帰することはできない。

以上から、Ｙが負担すべき修繕費用としては、ドア等のペンキ塗替え費用相当額２万円のみを認めた。