特約の有効性に関しての判例３～敷引き特約は消費者契約法に反し無効

神戸地裁判決　平成１７年７月１４日

事案の概要
賃借人は、平成１５年８月、家賃月額５万６０００円（共益費６０００円）、賃借期間２年との内容で建物の賃貸借契約をし、約７カ月間居住していたが、平成１６年２月に同契約を解約した。
この賃貸借契約には、敷金として３０万円を差し入れることになっていたが、契約終了時に敷引金として２５万円を控除して、残余の５万円を返還するとの敷引き特約が付けられていた。
賃借人は、このような敷引特約は消費者契約法１０条に違反し無効であるとして、敷金返還請求権に基づき、敷引き金に対応する保証金２５万円の返還を求めた。

敷引きの性質及び検討

敷引き金の性質についての裁判所の判断

（１）契約成立の謝礼

（２）自然損耗の修繕費用

（３）契約更新料免除の対価

（４）契約終了後の空室賃料

（５）賃料を低額にすることの代償などのさまざまな要素を有するものが渾然一体となったもの

裁判所による敷引きの性質を検討

（１）に関しては、賃借人に一方的に負担を負わせるものであり、正当な理由を見いだすことはできない。

（２）に関しては、賃料に加えて賃借人へ二重の負担を強いることになる。

（３）に関しては、賃借人のみが更新料を負担しなければならない正当な理由を見いだすことはできない。しかも、賃借人としては、契約が更新されるか否かにかかわらず、更新料免除の対価として敷引の負担を強いられるのであるから、不合理である。

（４）に関しては、賃借人が使用収益しない期間の空室の賃料を支払わなければならない理由はなく、賃貸人が自らの努力で新たな賃借人を見つけることによって回避すべき問題である。

（５）に関しては、賃料の減額の程度が敷引金に相応するものであるかはどうかは判然とせず、また、賃貸期間の長短にかかわらず、敷引金として一定額を負担することに合理性があるとは思えない。

判決要旨

１．以上で検討したとおり、本件敷引金の（１）ないし（５）の性質から見ると、賃借人に本件敷引金を負担させることに正当な理由を見いだすことはでず一方的で不合理な負担を強いているものといわざるを得ない。そして、本件敷引金に上記（１）ないし（５）で検討した以外に、賃借人に賃料に加えて本件敷引金の負担を強いることに正当な理由があることを裏付けるような要素があるとも考え難い。

２．さらに、敷引特約は、賃貸目的物件について予め付されているものであり、賃借人が敷引金の減額交渉をする余地はあるとしても、 賃貸事業者（又はその仲介業者）と消費者である賃借人の交渉カの差からすれば、賃借人の交渉によって敷引特約自体を排除させることは困難であると考えられる。

３．これに加え、上記のとおり、関西地区における不動産賃貸借において敷引特約が付されることが慣行となっていることからしても、 賃借人の交渉努力によって敷引特約を排除することは困難であり、賃貸事業者が消費者である賃借人に敷引特約を一方的に押しつけている状況にあるといっても過言ではない。

以上で検討したところを総合考慮すると、本件敷引特約は、信義則に違反して賃借人の利益を一方的に害するものと認められる。 したがって、本件敷引特約は、賃貸借契約に関する任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重し、 信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであるから、消費者契約法１０条により無効である。