原状回復特約に関する判例1

原状回復特約に関する判例1

東京地裁判決 平成6年7月1日

事案の概要

賃借人Xは、賃貸人Yから昭和62年5月本件建物を賃料月額12万円で賃借し、その際Yに敷金24万円を差し入れた。平成5年4月本件契約は合意解除され、同日XはYに本件建物を明渡したが、Yが敷金を返還しないので、その返還を求めた。Yは本件建物の明渡しを受けた後、畳の張替え費用等24万9780円を使ったと主張した。なお、本件契約には「XはYに対し、契約終了と同時に本件建物を原状に回復して(但し賃貸人の計算に基づく賠償金をもって回復に替えることができる)、明渡さなければならない」という特約があった。これに対して原審(豊島簡裁判)は、Xの主張を認容した。これに対してYが控訴した。

判決(控訴審)の要旨

本件特約における「原状回復」という文言は、賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常出ない使用方法による劣化等についてのみその回復を義務付けたとするのが相当である。

Xは、本件建物居住して通常の用法に従って使用し、その増改築ないし損壊等を行うこともなく本件建物を明渡したが、その際又は明渡し後相当期間内にYや管理人から修繕を要する点などの指摘をうけたことはなかった。
Xは本件契約を合意更新する毎に新賃料の1ヶ月分を更新料として支払ったが、Yは本件建物尾の内部を見て汚損箇所等の確認をしたり、Xとの間でその費用負担について話し合うことはなかった。

以上から、Xは本件建物を通常の使い方によって使用するとともに、善良な管理者の注意義務をもって物件を管理し、明渡したと認められるあから、右通常の用法に従った指標に必然的に伴う汚損、損耗は本件特約にいう原状回復義務の対象にはならないとし、Xの請求を認容した原判決は相当であるとして、Yの請求を棄却した。

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