敷引きとは?

敷引きとは?

敷引きとは、賃貸契約時に預け入れる敷金から一定の金額を返還しないこととする特約を言います。主に西日本地域でよく見られる契約内容ですが、近時の最高裁判例では敷引きを有効としました。しかし、すべてが有効となるわけではなく個別の事情により無効となることもあります。

敷引きの性質

一般的に、このような敷引される金銭の性質は、当事者の明確な合意がない場合、以下のいくつかの要素が一体となったものと解釈されているようです。

1.賃貸借契約成立の謝礼金として

2.賃貸物の自然損耗の修繕費として

3. 賃貸契約更新時の更新料の免除の対価として

4. 賃貸契約終了後の空室賃料として

5.賃料を低額にすることの代償として

敷引き特約の有効性について

そもそもこの敷引き特約は有効なのでしょうか?過去の敷引き特約の有効性については判例は肯定する見解を示していましたが、消費者契約法施行以降の判例では、敷引きを無効としたものがあるなど、その解釈に変化が見られて来ました。その解釈として、

・民法の予定する賃借人が負担する金銭的な義務は、賃料以外にはないと解されること。

・敷引き特約が確立されたものとして一般的に承認されているということはできないということ。

上記2点から、判例は賃借人に賃料以外の金銭的負担をわせる敷引きは、賃借人の義務を加重し、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであるから、賃借人に敷引金を負担させることに正当な理由を見いだすことはできないとしています。

しかし、最高裁判例によれば、「高すぎなければ」有効としています。
このような裁判所の解釈の変化から、敷引き特約付きで契約されている方も、ぜひあきらめずにご相談ください。

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